BON GROUP • EXCLUSIVE REAL ESTATE

Покупка и продажа жилья в Польше. Тонкости и нюансы.

BON GROUP — Ваш стратегический партнер на рынке недвижимости Польши. Обеспечиваем юридическую чистоту, выгодные цены и полное сопровождение сделки.

 
 

Как купить квартиру в Польше?

Покупка недвижимости в Польше регулируется законодательными актами, которые, несмотря на свои исторические названия, содержат самые современные нормы европейского права. Основным документом является Закон о приобретении недвижимости иностранцами. Хотя его корень уходит в 1920 год, текущая редакция полностью адаптирована под требования ЕС и актуальные рыночные реалии.

Базовые документы: Паспорт, PESEL и AML

Для сделки иностранцу (гражданину стран вне ЕС/ЕЭЗ) необходим действующий загранпаспорт. Номер PESEL является обязательным для идентификации в нотариальных актах и налоговых декларациях. Важнейшим аспектом является соблюдение процедур AML (Anti-Money Laundering): нотариусы и банки требуют документальное подтверждение легальности происхождения средств. Это могут быть справки о доходах, документы о продаже активов в своей стране или выписки из налоговых органов.

Закон об иностранцах: нужно ли разрешение?

Согласно актуальному сводному тексту Закона о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), разрешение Министра внутренних дел НЕ требуется для покупки самостоятельного жилого помещения (квартиры). Исключение составляют: покупка дома, земельного участка или недвижимости в приграничных воеводствах. Познань не входит в приграничную зону, поэтому покупка квартир здесь максимально упрощена.

Налог PCC: революция 2023-2026 годов

В системе налогообложения произошли фундаментальные изменения. С 31 августа 2023 года покупатели первой недвижимости на вторичном рынке полностью освобождены от налога на гражданско-правовые сделки (PCC) в размере 2%. Эта норма (ст. 9 п. 17 закона о PCC) активно применяется в 2025 году. Если же вы покупаете вторую или последующую квартиру на вторичном рынке, налог 2% сохраняется. При покупке у застройщика (первичный рынок) PCC 0% для всех, так как в цену уже включен налог VAT. 

Налог PIT 19% при продаже: как работает «Правило 5 лет»

Многие ошибочно полагают, что налог на доход при продаже (PIT-39) не нужно платить, если это ваша единственная или первая квартира. Это миф. Налог в размере 19% от чистой прибыли обязан платить любой собственник, если он продает объект ранее чем через 5 полных календарных лет. Важно: Срок отсчитывается с конца года, в котором вы купили жилье. 

Например, если вы купили квартиру в Познани в мае 2024 года, 5-летний период начнет отсчитываться с 1 января 2025 года. Продать без налога вы сможете только после 1 января 2030 года. 

Пример расчета налога при продаже

Давайте разберем на конкретных цифрах: 

  1. Вы купили квартиру в 2024 году за 500 000 PLN.
  2. Продали её в 2026 году за 700 000 PLN.
  3. Ваша «грязная» прибыль составила 200 000 PLN.
  4. Из этой суммы можно вычесть расходы: услуги нотариуса при покупке, налог PCC, а также официально подтвержденные затраты на ремонт (фактуры VAT). Допустим, расходы составили 50 000 PLN.
  5. Налогооблагаемая база: 150 000 PLN.
  6. Сумма налога PIT (19%): 28 500 PLN.т.

Как законно не платить 19%: Жилищная льгота (Ulga Mieszkaniowa)

Единственный способ избежать налога при продаже ранее 5 лет — это использовать всю вырученную сумму на собственные жилые цели (własne cele mieszkaniowe) в течение 3 лет после продажи. Сюда входит: покупка другой квартиры или дома в Польше/ЕС, покупка участка под застройку, ремонт новой квартиры или даже погашение ипотечного кредита на другой объект недвижимости. 

Важно: если вы потратите на новую квартиру только половину суммы от продажи, то налог 19% будет начислен на оставшуюся половину прибыли.

Полезные ссылки на официальные источники